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第14回  多くの人が土地探しで陥る落とし穴

スギ工務店【SUGI WORKs】代表の杉野です!

今回も家づくりに必要な知識をお送りします♫

今回は『土地探し』について!

家づくりをされるほとんどの人が
「日当りがいい土地を買いたい!」
思っているのではないでしょうか?

この日当りがいい土地とは
一般的に、敷地の南側に道路が接している
『南側道路の土地』のことを指します。
南側に道路があれば、太陽の光を遮る
建物が建たないという事ですよね。
 
光を妨害するものが建たない
南側が道路に面した土地は
一見日当たりが良さそうに見えますが
実は「2つの落とし穴」が潜んでいます。

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●1つ目の落とし穴

土地の値段が一番割高なうえ
誰もが同じように狙っているため
手に入りにくいし
価格交渉をする余地もない...!

他のみなさんも、日当りがいい土地を
買いたいと思っています。
競合が多い日当たりが良い土地は
広告や雑誌に載る前に売れてしまうことが
ほとんどなのです...。

偶然出会ったとしても
もちろん価格交渉の余地など全くないでしょう。
その土地が良いかどうかも分からない状態で
即決を迫られることになるでしょう。

さらにそのうえ、需要が供給を上回る
そういった土地は、価格の設定もすでに割高。
家づくり予算のうち、土地に予算を使い過ぎて
肝心の家に予算が回せなくなってしまう...。
 
なんとか頑張って支払っていこう!

そう言って家まで予算を超えて購入してしまうと
住宅ローンに負担がのしかかってくることになり
建てた後の生活が苦しくなってしまうことに
なりかねないというリスクを持っています。

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●2つ目の落とし穴

日当たりは良好。
しかしそのせいで、人目が気になる
暮らしにくい家になってしまうかも...。

 
日当りが良さそうな土地で設計図を描く。
ほとんどの住宅会社は南に大きな窓を造る
でしょうし、あなたもそういう設計を
きっと望むことでしょう。

しかし少し冷静に考えてみてください。

あなたの土地の南が道路だとしたら
車や人がたくさん通ることになりますよね?
隣近所の方だけじゃなく、知らない人からも
家の中が丸見えになる可能性があります。

人目が気になり、リラックスして
リビングで過ごせなくなってしまったり
カーテンを常に閉め切るようになってしまいます。
こうなってしまっては、なんのために
日当たりがいい土地を高いお金を出して買ったのか
よく分からなくなってしまいますよね?

日当たりが良い土地を購入したとしたら
設計時においてなんらかの工夫を
しなければいけないということを
ぜひ覚えておいていただければと思います。 

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誰もが良いと思っている『南側道路』
日当りが良さそうな土地。
メリット、デメリットを見て
判断をしていきましょう。

また、住まいの満足度を上げるためには
建物にも費用をかけたくなるお客様は
たくさんいらっしゃいます。

完璧な土地を求めて費用をかけすぎて
資金計画が上手くできない!なんて
状況にならないように。
 
土地と建物のトータルバランスを考え
計画を練っていきましょう!!


次回は、あなたがどんな土地を探せば良いのか?
についてお伝えしていきます。

第13回 土地探しにかかるその前に!

SUGI WORKs の杉野です♪

本日も家づくりに必要な知識について
ブログを更新していきたいと思います!

今回は『土地探し』について
お伝えしていきますね♬

「土地を見つけたい!」と考えたら
土地購入のために、土地代とは別にどういった費用が
別途でかかるのかを把握すること!

想像している以上に実はいろいろな
お金がかかるので、よく覚えておいて
いただければと思います。

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【土地購入のためにかかる諸費用】

✔土地の代金
雑誌や新聞広告、インターネットなどに
掲載されている費用。

✔仲介手数料
土地の仲介をしてくれた不動産屋さんに
支払う手数料。
(最大で土地代金の3%+6万円+消費税)

✔固定資産税精算金
前払いしてある固定資産税を
引渡しの日を境に日割り計算し
売主さんに支払うことが多いです。
(地域によっては別途、都市計画税がかかる場合有り。)

✔境界基礎工事代金
分譲地の場合、隣との境に作るブロックやフェンスの
基礎工事費用です。(隣と折半の場合も多い)
隣地との境に境界がない場合は、先んじて設置しなければ
いけないこともあるので、土地を買う時には
しっかりとチェックしてください!

✔水道加入金
市町村に支払う水道メーター設置や水道の使用権利金。
市町村によって指定の水道管口径が異なり、金額も
異なってくることになるため、市町村の水道課にて
しっかり確認することが大切。

✔所有権移転登記費用
土地を購入する際に登記の変更手続きを行います。
また、購入した土地が宅地(家を建てれる地目)に
なっていない場合(例えば畑など)は、地目変更登記費用が
別途かかる場合がありますので、こちらも事前に
しっかり確認をしましょう。

✔その他、地域によってかかるもの
・ 排水負担金
・ 水道引込み工事費用
 ※水道が敷地内に引き込まれていない場合
  前面道路から敷地内に水道管を引き込む
  費用が必要。

・ 造成工事費用
 畑や田んぼなどの農地であれば、土の入れ替え
 工事費用や造成工事費用などがかかります。

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上記の諸費用を考慮した上で
土地の予算を出し、土地探しをしないと
確実に予算オーバーします。

そのオーバーしたお金は、建築費用を圧迫しかねず
余分に借り入れしなくてはいけなくなって
しまうことになる場合があります。

このうえに土地が弱く、補強等がいる場合は
さらに「地盤改良工事費」もかかってくる
ことがあるかもしれません。

土地の代金だけではなく、さまざまな諸経費も
かかることを予想し、トータルの総予算から
しっかりと土地の費用を導き出しましょう!

次回は『多くの方が土地探しで陥る落とし穴』
についてお話しします!
お楽しみに~♫

第12回 家づくりの諸経費について③

SUGI WORKs の杉野です♪
 
今回は家づくりにかかる諸経費という
テーマの最終回です!

第12回では、『地震保険』と『登記費用』について
お話したいと思います。

地震保険

地震保険に関する5つのポイントを
お伝えします。

POINT❶
どこの保険会社で加入しても条件が同じ

POINT❷
火災保険に入らなければ、地震保険に入れない。
地震保険単体では加入ができない。

POINT❸
最長5年の保険期間なので、5年ごとに
更新しなければいけない(1年更新も可能)

POINT❹
火災保険と同様に、耐火構造なのか
非耐火構造なのかで、保険料が
60%近くも変わってくる。

POINT❺
最大で建物の価格の半分までしか
補償はしてくれない。

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もし地震が起こり全壊したとしても
家を2,000万円で建てたとしたならば
1000万円までしか保険はおりないと
いうことになります。

地震保険さえかけていれば、地震が起こった時に
建替えが出来るわけではないんですね。

地震保険は、当面の生活資金のための保険だと
認識していた方が良いでしょう。

登記費用

登記費用は、もし現金で家を建てる予定ならば
そのほとんどを省略することが出来ます。

しかし、住宅ローンを利用するならば
銀行が住宅ローン借主の土地や建物を担保として
設定をするため、登記費用が必要になります。

土地から買って家づくりをするのか?
それとも建替えなのか?など
目的に応じて、登記の種類は違います。

特に知っておきたい登記は「6種類」です。

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①所有権移転登記
土地を買った時に名義を売主から
買主に移すための登記。
土地を買ってから家づくりをする方は必須。

②建物表示登記
新築したときに構造や面積
敷地との関係を示す登記
住宅ローンを借りて家を建てる方は
全員必要になります。

③建物保存登記
新築した家が自分の持ち物であるということを
第三者に示すためする登記。
こちらも、住宅ローンを借りて家を建てる方
全員が必要です。

④抵当権設定登記
融資した銀行が土地や家を担保に入れたことを
第三者に示すための登記。
こちらも、住宅ローンを借りて家を建てる方
全員が必要です。

⑤建物滅失登記
建替えするにあたり、もともと建っていた家を
取り壊したことを証明するための登記。
古家を取り壊し、家を建てる方は必要。

⑥土地地目変更登記
畑や田んぼなどの農地であったり、雑種地といった
宅地以外の土地を、宅地に変更するための登記。
宅地以外の土地に家を建てる場合に必要。

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いかがでしたか?!
3回にわたって、諸経費について
細かくお伝えしました。

全体の予算から、これらの諸経費に加えて
家具や家電、地盤改良の費用、引越代といった
その他諸々の経費を差し引いていけば
土地や家に掛けられる予算が
より明確に出てくることになります。

次回からは『土地探し』について
詳しくお伝えしていきます!
お楽しみに(^-^)/

第11回 家づくりの諸経費について②

スギ工務店【SUGI WORKs】の杉野です!
 
今回は前回引き続き、家づくりにかかる諸経費に
ついてお伝えしていきます。

第11回では、『火災保険』についてお話します。

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②火災保険

火災保険は、保険会社によって違いがあります。
そこで、火災保険を選ぶうえで
最低限の知識をお伝えしていきます。

【保険適用範囲の選択】

・建物のみ
・建物+家財
※『家財』とはテレビやソファなどを指す。

もちろん、保証範囲によって支払う費用も違います。
建物+家財になると、必然的に金額は上がります。

また、火災だけではなく『水災』による被害にも
対応可能なプランもあんです。

そうなれば費用はもちろん上がるわけですが
少し土地が低いなと感じている方だけではなく
心配がない地域に住まわれる場合でも
費用をかけてでも水災に対応しておくほうが
無難なのかもしれませんね!

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また、火災保険の価格は『建物の構造』
によっても違ってきます。
木造住宅における耐火・非耐火構造
建物の構造は『耐火(T構造)』と
『非耐火(H構造)』の2つに分けられます。

『省令準耐火構造』という構造が
木造住宅では耐火構造(T構造)に該当します。

そして、耐火なのか非耐火なのかで
火災保険の価格はなんと『60%』近くも
変わってしまいます!
 
< 例 >
火災保険は10年間まで一括払いをすることが可能。

2,000万円の建物で耐火と非耐火
10年分を一括支払いの総額で比較すると
以下のようになります。

耐火構造 :約15万円
非耐火構造:約35万円

その差なんと約20万円!
しかも10年間のみの話のため
これ以上の差額になります。
 
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住宅会社でプランをしてもらう時には
その会社の建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのか
しっかり確認する必要があります。

また、建物について希望するポイントを叶えることで
耐火基準から外れるケースもあります。
その点も住宅会社に確認しつつ
プランを練ることが必要です。
 
次回は諸経費の『登記費用』について
詳しくお伝えしていきたいと思います!
お楽しみに♪

第10回 家づくりの諸経費について

こんにちは!
スギ工務店【SUGI WORKs】の杉野です♪
 
『初めての家づくり』で損をしないために
必要な知識についてお伝えしております。

今回は、家づくりにかかる全体の費用を
細分化してお伝えしていきたいと思います!

まず、第10回でお伝えすることは
【諸経費】について詳しく解説します。

数回にわたり、さまざまな諸経費の
お話をしていきたいと思います。

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そもそも家づくりにおいて
【諸経費】とは何を指すのか?
簡単に3つに分けることが出来ます。

【諸経費とは...】
①住宅ローンを借りる時に銀行に支払う経費
②火災保険・地震保険料
③登記費用

この3つについて、細かく解説していきます。

① 銀行に支払わなければいけない経費

住宅ローン商品によって
かかる経費は異なるんですね。

例えば、固定金利選択型の住宅ローンであれば
下の費用がかかることが一般的です。

固定金利選択型
・印紙代
・事務手数料
・保証料
 
しかし、フラット35のような
固定金利にはまた違う費用がかかります。
 
フラット35
・保証料は不要
・融資手数料
・印紙代
・団体信用生命保険料
・つなぎ融資手数料
・つなぎ融資金利、

同じ固定金利選択型の住宅ローンでも
銀行や借入れする人によって条件が異なります。

フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は
土地を自己資金で買うのかそうじゃないのか?
によっても異なってきます。

一般的にこれらの経費は

・固定金利選択型の住宅ローンは安い
・全期間固定の住宅ローンは高い

という特徴があります。

金利に加え、これらの経費まで安いという理由から
安易に固定金利選択型ローンを
選んでしまう方が多いので、注意が必要です。

ご自身でしっかり理解をしたうえで選択するため
しっかりと住宅ローンの理解を深めましょう!

次回、第11回では諸経費の

②火災保険・地震保険料
③登記費用

についてお伝えしていきます。